加大住房保障 切实做好保障性住房规划建设运营管理工作

切实做好保障性住房规划建设运营管理工作

一、认识住房属性，倾力保障民生

我国实行住房商品化改革以来，中低收入家庭的住房困难成为一项凸显的民生问题，成为全社会关注的一个焦点。正确认识住房的属性，下力量解决好以住房为重点的各种民生问题，对于促进经济发展、保持社会和谐稳定，具有重要意义。

（一）正确把握住房双重属性。在现阶段，我国的住房具有两种属性、两种功能，即商品属性和民生属性，同时发挥经济功能和社会功能。在市场经济条件下，大部分社会群体通过市场途径解决住房问题，但中低收入群体如果没有政府的帮助，就无法很好地解决住房问题。如果住房的商品属性被片面夸大，民生属性被完全忽略，就会引发各种社会问题。住房的这两种属性、两种功能只有均衡协调体现，房地产市场才能平稳健康发展，各类社会群体对住房的基本需求才可能得到满足。近几年，天津市高度重视住房保障工作，列为每年20项民心工程的首要任务，注重发挥住房的经济功能和社会功能，把满足群众基本居住需求作为政府工作的重要职责，着力促进住房的市场供给和政府保障均衡发展，探索了一条具有天津特点的住房保障有效途径，努力实现中低收入困难家庭住有所居。

（二）全力做好住房保障工作。 十一五期间，天津市住房保障工作力度不断加大，特别是在不断加大建设力度的基础上，深入研究，着力加强制度建设，努力构建完善的住房保障体系。全市新建各类保障性住房2405万平方米、33.5万套，发放租房补贴7.5万户，累计向41万户中低收入住房困难家庭提供了住房保障，占城镇家庭的20%，保障性住房建设量占住宅建设总量的30%，住房供应结构得到有效改善。在2010年我爱天津的100个理由评选活动中，天津的老百姓对保障房建设的认可度最高。

二、构建政策体系，完善保障方式

天津市在住房保障工作方面，按照加快构建低端有保障、中端有支持、高端有市场的住房供应目标要求，坚持分层分类、应保尽保的原则，整合保障方式，简化保障类型，初步形成了租、售、补相结合、发放三种补贴、建设三种住房的政策体系，在解决中低收入群众住房问题中，较好地发挥了政策先导作用。

（一）发放三种补贴。这是面向最低收入、低收入、中低收入的住房困难家庭发放的租房补贴，分为三种形式：一是廉租住房实物配租补贴，面向人均住房面积低于7.5平方米的最低收入家庭，如低保户、优抚家庭、重残双残家庭等，享受补贴家庭承担的月租金为每平方米1元，其余部分全部由政府补贴；二是廉租住房租房补贴，面向人均年收入低于1万元，人均住房面积低于12平方米的低收入家庭，政府月补贴额不低于450元；三是经济租赁房租房补贴，面向人均年收入低于2万元，人均住房面积低于12平方米的夹心层家庭，政府月补贴额不低于240元。目前，天津市享受三种补贴政策的家庭，政府补贴额分别占三类家庭房租总金额的90%、75%和35%。这种做法，充分考虑了不同困难程度家庭的支付能力，将暗补变为明补，形成了保障标准与收入水平挂钩，补贴与市场联动的机制。

（二）建设三种住房。根据困难群众的租购需求，建设不同类型的保障性住房，改善保障性住房的供应结构。一是公共租赁住房，主要面向享受三种补贴的家庭、人均年收入低于3万元并且人均住房面积低于12平方米的家庭，以及符合条件的外来务工人员。二是经济适用住房，面向城镇拆迁家庭，按照拆建结合的原则定向建设，对特殊困难家庭托底保障，确保每户一套安置房。三是限价商品住房，面向人均年收入低于3万元、人均住房面积低于20平方米的中低收入住房困难家庭，销售价格比同区域的普通商品房低20%左右。三种住房科学整合了现有的保障资源，使保障房分类更加合理，供应对象更加清晰。

三、科学规划设计，确保建设品质

保障房品质是群众最关心的问题。时间再紧，任务再重，保障房的建筑质量、居住品质也不能打折扣，要经得起历史的检验和群众的检验。天津在加快保障性住房建设过程中，坚持保障房建设与商品房建设标准一致，努力实现建成一片房源、惠及一方百姓、促进一方和谐，让群众住得安心顺心舒心。

（一）科学规划布局。天津市委、市政府高度重视保障性住房的规划，编制了20082012年住房保障五年发展规划、十二五住房保障规划，明确了保障性住房的空间布局、土地供应、建设要求等。在空间布局上，充分考虑中低收入家庭的居住成本、生活成本，尽量满足居民就业、就医、就学、出行等需要。目前，天津保障性住房80%以上分布在中心城区。在土地供应上，本着节约集约利用土地的原则，优先保证保障性住房的土地供应。在设施配套和环境建设上，确保水电气热等配套设施与住房同步建设、同步使用，做到外檐色彩、立面效果、景观绿化与周边环境协调统一，建成整洁有序优美的新社区。

（二）优化房型设计。满足群众的基本居住需求，突出经济实用特色，就要在小空间里做大文章，仔细考虑，用心设计，提高出房率，用好每一平方米。为此，天津市专门研究制定了公共租赁住房设计规范，明确了房型设计标准和相关配置指标。比如，进入房厅的门不能开在中间，避免把房厅变成通道，造成空间浪费。再比如，做好房型潜伏设计，可以两套合一套，为今后改善住房条件预留空间。

（三）确保房屋质量。天津市狠抓保障房质量安全监管工作，在全国率先建立了保障性住房质量监督管理专门机构，制定了建设工程质量管理条例、社会保障用房工程质量通病治理措施等，对保障性住房项目实行全程监管。主要是：严把施工监理关，严格按设计方案规范施工，落实建设、设计、施工、监理等单位和监管部门责任制；严把建筑材料关，严格执行建筑材料核验制度；严把竣工验收关，不经分户验收和工程竣工验收不颁发入住许可证；建立保障房建设质量终身责任制，实行工程质量安全永久性标牌制度，相关单位和责任人对项目安全和质量负责到底。

四、拓宽融资渠道，破解资金瓶颈

目前，保障性住房社会资金筹集存在一定的难度，尤其是公共租赁住房因投资周期长、回报率低，社会融资难度更为突出。解决资金短缺问题，政府必须针对保障性住房建设的特点和不同的保障方式，综合运用财政、金融等手段，积极创新融资模式，大量吸引社会投资，形成企业、金融机构和社会多方参与，合力推进的投融资格局。

（一）强化公共财政引导。加大政府投入力度，通过市财政预算投入、土地出让金政府净收益、住房公积金增值收益等渠道，确保租房补贴和公共租赁住房、棚户区改造资金及时足额到位。严格执行国家关于保障性住房建设、运营的相关优惠政策，公共租赁住房和经济适用住房开发建设用地，全部实行土地划拨，减免相关行政事业性收费，在公共租赁房土地使用权作价出资、租金收入、产权转移及登记等方面实行税费减免，并给予建设贷款50%的财政垫息。十一五期间，天津市政府用于保障性住房投入达229亿元。

（二）搭建投融资平台。2009年，根据宏观经济形势的变化，针对保障性住房建设融资更加困难的状况，天津市率先组建了专门从事投资危陋房屋改造和保障房建设的投资公司。按照政府主导、专项投资、封闭运作的原则，积极发挥政府性投融资平台作用，加强保障性住房建设资金管理和项目成本控制，建立了借用管还的良性资金运行机制，有效缓解了资金困难。目前，天津市保障性住房建设投资有限公司已与建设银行等多家银行签订了保障性安居工程贷款协议，融资额度300亿元，推动拆迁改造危陋房屋327万平方米，6万户家庭受益。

（三）开展专项融资业务。天津积极探索开发新型金融工具，发行了国内首只保障性住房投资基金，通过分期发行、滚动募集的方式，向社会募集资金规模达50亿元，全部用于支持限价商品房建设，改变了长期依赖银行贷款的单一融资模式，搭建起各类社会资本参与保障性住房建设的平台。积极开展利用住房公积金贷款建设公共租赁住房全国首批试点，争取国家开发银行、社保基金贷款支持，取得了比较明显的效果。

五、强化监督管理，实现公平公正

公开公平公正是住房保障工作的生命线。随着保障性安居工程的持续推进，保障性住房的存量也越来越大，后续运营管理的问题日趋显现，加强监管的任务越来越重。近年来，天津在加快推进保障性安居工程建设的同时，不断强化住房保障监督管理，有效保证了政策执行规范，分配公平公正。

（一）强化准入管理。完善申请、审核、公示、发贴、配售等管理流程，严把住房保障审核准入关。全面实行街、区、市三级审核、三级公示制度，利用媒体对申请家庭信息公示公告，公布市、区两级住房保障举报电话和网络邮箱等，广泛接受社会监督。保障性住房配租和销售，邀请人大代表、政协委员及群众代表参与，公证机关现场公证，确保了保障资源切实惠及困难家庭。

（二）加强动态管理。建立住房保障管理系统，运用网络手段，链接住房公积金、社会保险、房屋产权产籍、户证人口等信息，及时掌握保障性住房受益家庭相关信息的变动情况。强化使用管理，定期检查保障性住房使用情况，严禁个人、中介机构或其他组织转租代售，确保保障用途不改变。加强社区管理，保障性住房按照普通小区标准实行物业管理，为群众创造宜居环境。

（三）健全监督机制。探索建立长效化、规范化的住房保障违规处理模式，针对不同的住房保障类型，加强监督管理，对经核实确属违规的家庭，立即执行退出程序，坚决予以查处，违规率由2008年的1.09%降至今年的0.03%。此外，天津市积极创新清退模式，引入司法执行制度中的非诉执行方式，简化诉讼程序，加大执行力度，保证了合法的行政处理决定顺利实施，社会公共资源得到有效使用。

保障性住房建设是一项重要的民生工程，也是一项长期任务。十二五时期，天津将进一步加大住房保障工作力度，优化制度设计，扩大保障范围，将更多的土地、资金优先用于保障房建设，计划新增三种补贴7万户，新建三种住房40万套。到2015年，天津市将累计为83万户家庭提供住房保障，覆盖35%的城镇家庭，努力实现人民群众安居乐业有保障。